Eine Südstadt für alle! Gesellschaft Politik

Tendenz: steigend

Donnerstag, 24. März 2011 | Text: Gastbeitrag | Bild: Dirk Gebhardt

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Auf Wohnungsbesichtigungsterminen sieht man sie schon seit Südstadtgedenken im Dutzend: diese aufmerksamen Pärchen, so adrett gekleidet und sichtlich bemüht, beim Makler einen guten Eindruck zu hinterlassen. Sie tragen Bewerbungsmappen unterm Arm, gefüllt mit Gehaltsbescheinigungen und Elternbürgschaften. Sie würden fast alles tun, um den Sechser im Lotto zu ergattern: eine nette Wohnung in der Südstadt…

Ja, er ist hart, der Kampf um Wohnraum. Viele Ecken unseres Veedels zählen zu den so genannten „guten bis sehr guten Lagen“. So steht es nachzulesen im Plötz-Immobilienführer, bei Immobilienscout24, auf den Internetseiten von Corpus-Sireo, dem Immobilienfonds- und Makler der Sparkasse KölnBonn.

Was macht die Südstadt zur Top-Lage? Wie schön es in einer Gegend ist, wie gut sie an den ÖPNV angebunden und wie grün sie ist, wie viele schmucke Läden, Versorgung mit täglichem Bedarf, angesagte Lokale, Schulen und Kindergärten sie hat, wie ruhig, belebt, gepflegt und schön gestaltet eine Gegend, ein Viertel ist – all das sind Kriterien für die Lagebewertung eine Immobilie.

Was das betrifft, ist die Südstadt schon seit 50 Jahren tonangebend in Köln – immer wieder und immer auch aus unterschiedlichen Gründen und für unterschiedliche Leute. Rheinnähe, die Fachhoch-, früher Werkkunstschule, lebendige Einkaufsstraßen, Kultkneipen, Parks und zahlreiche Gründerzeitfassaden haben in den 70er und 80er Jahren Künstler, Studenten und so genannte „Alternative“ angezogen. In den 90ern erbten viele „Best Ager“ und bezogen schick sanierte Altbauwohnungen. Gut situierte obere Mittelständler mit Trend zum Dritt- und Viertkind bevölkern heute die Straßenzüge rund um den Römerpark.

Die Schönheit unseres Veedels hat ihren Preis – und der ist in den vergangenen Jahren beeindruckend geklettert. Ein Blick in den Mietspiegel: Während 1990 eine familienkompatible Altbau-Mietwohnung von etwa 100 Quadratmetern in der in Köln gängigsten, so genannten „mittleren Wohnlage“ auch hier in der Südstadt noch maximal 7,60 DM (D-Mark!) pro Quadratmeter und in sehr guter Lage 8,90 DM kostete, so sind die Preise laut Rheinischer Immobilienbörse im Jahre 2010 auf ungefähr das Doppelte gestiegen. Heute bezahlt man nach Erhebungen eben dieser Börse für den gleichen Wohnraum zwar auch 7,20 bis 7,40, aber eben Euro. Und das heißt, es handelt sich etwa um das Doppelte, wobei das in einzelnen Gebieten des Viertels durchaus noch erheblich überstiegen wird. Kleine Wohnungen und Neubauten sind im Verhältnis noch teurer, auch in der Entwicklung ihrer Quadratmeter-Preise.

So liegen auf der Googlemaps-Karte des Miet-Lage-Index’ von Corpus Sireo, der sich aus tausenden von Online-Immobilieninseraten speist, die Mietpreise in der Südstadt weit über dem Stadtdurchschnitt. 30 Prozent Aufschlag und mehr zahlt man zum Beispiel in Teilen der Achterstraße, der Elsaß- und Volksgartenstraße, der Merowinger und der Teutoburger Straße. Auf dem freien Markt sind wir längst bei Quadratmeter-Kaltmieten von 10 bis 11 Euro angekommen: In Online-Börsen finden sich zahlreiche 1-Zimmer-Appartments für 12 bis 13 Euro.

Wer im Süden eine Immobilie kaufen will, muss im Verhältnis sogar noch kräftiger in die Tasche langen. Im Köln-Durchschnitt zahlt man für Bestands-Immobilien um die 1.750 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten gut 2.400 Euro. Laut Kauf-Lage-Index müssen Kaufwillige in weiten Teilen des Severinsviertel, der Neustadt Süd und im südlichen Bayenthal derzeit mindestens 25% mehr, in einigen Straßenzügen sogar das Doppelte dieses Kölner Durchschnitts hinblättern. Beispiel Altstadt Süd: Dort kostet der Quadratmeter Bestandswohnung 2.600 Euro – Tendenz steigend. Für eine mehrköpfige Familie mit einen Bedarf von 4 Zimmern und etwa 100 Quadratmetern  findet sich keine Eigentumswohnung unter 350.000 Euro.

„Der Standort ist in Köln nicht duplizierbar – das macht ihn für private und institutionelle Investoren besonders attraktiv. Die wenigen vorhandenen Flächenreserven in der Südstadt – etwa in Baulücken oder auf ehemaligen Industriearealen – eignen sich besonders gut für urbane Wohnbauprojekte, die sich harmonisch in die vorhandene Struktur der Südstadt einfügen. Spannend und lohnenswert für Investoren sind zudem Bestandsanierungen, die bereits seit einigen Jahren vielfach in der Südstadt stattfinden“, urteilt Manfred Schmidt, Niederlassungsleiter von Corpus Sireo, über die Südstadt.

Hochpreisig sind vor allem die Neubauwohnungen, die in der Südstadt in den vergangenen Jahren entstanden sind und noch entstehen. Wer in den Kartäusersternen, An St. Magdalenen, am Waidmarkt oder ins Südstadtflair auf der Alteburger Straße in die eigenen vier Wände einziehen will, wird pro Quadratmeter zwischen 2.800 und 3.200 Euro los.

Mit Abstand unübertroffen, sowohl was die Mieten als auch die Kaufpreise angeht, bleibt der Rheinauhafen. „Noch nicht ganz fertig gestellt, verändert er bereits das Preisgefüge auf dem Kölner Immobilienmarkt“, heißt es im Plötz Immobilienführer 2009. Yep, diese Wohnpreise setzen Maßstäbe: Im Kranhaus, der Wohnwerft oder im „Siebengebirge“ kostet der Quadratmeter um die 6000 Euro Kaufpreis. Allerdings scheint der Rheinauhafen auch ein wenig an Leerstand zu leiden: Dutzende von Vermietern von Luxuswohnungen suchen im Internet nach Mietern. Wo sind sie nur, die Menschen, die im Kranhaus eine 105-Quadratmeter-Wohnungen für 1950 Euro Kaltmiete (18,59 Euro/Quadratmeter) anmieten?

Auch am ganz anderen Ende der Fahnenstange hat sich in den vergangenen Jahren viel bewegt. Ein Beispiel: die Sozialwohnungen, die 1987 entlang der Karl-Korn-Straße, im so genannten „Annoriegel“ entstanden. Wer dort Ende der 80er Jahre einzog, zahlte mit Wohnberechtigungsschein 480,- D-Mark für eine gut 100-Quadratmeter-Wohnung. Heute legen die Bewohner dasselbe in Euro hin, plus noch einmal das Gleiche für die extrem gestiegenen Nebenkosten.

Der soziale Wohnungsbau scheint sich nach und nach aus der Südstadt zurückziehen. Bei vielen in den 70er bis 90er Jahren mit Fördermitteln gebauten Sozialwohnungen läuft in den kommenden Jahren die Sozialbindung aus. Dann können die Mieten an die marktüblichen Preise angepasst werden. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GAG, die 650 Wohnungen in Bayenthal, Neustadt Süd und Altstadt Süd besitzt, vermietet diese für 4,20 bis 6,90 Euro pro Quadratmeter. „Alle Wohnungen sind derzeit WBS-gebunden, allerdings fallen im Herbst die ersten davon aus der Bindung raus“, lässt die GAG auf Nachfrage verlauten. Einen Überblick über die Lage im sozialen Wohnungsbau in der Südstadt werden wir im Rahmen der Reihe „Eine Südstadt für alle!“ veröffentlichen.

Fazit: Die Südstädter geben heute etwa doppelt so viel Geld fürs Wohnen aus als noch vor 20 Jahren. Die Preise im Deutschland im Allgemeinen sind laut Verbraucherindex dagegen „nur“ um knapp die Hälfte teurer geworden. Laut einer Studie im Auftrag des „Stern“ sollen die Reallöhne seit 1990 dagegen um 50 Prozent gesunken sein…

Judith Levold und Dorothea Hohengarten

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