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Wann platzt die Immobilienblase in der Südstadt?

Montag, 10. Oktober 2011 | Text: Gastbeitrag | Bild: Gebhardt/ Soliz

Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Ein Beispiel für eine schöne Spekulationsblase ist die „holländische Tulpenzwiebel-Hausse von 1632-37″. Holländische Züchter hatten sich zur Aufgabe gesetzt, aus ursprünglich einfach gefärbten Tulpen Exotikgewächse zu züchten, die in Farbe und Form alles bisher Dagewesene übertrafen. War der Preis zunächst noch überschaubar, so stieg er ins Unermessliche, als die wenigen neu gezüchteten Sorten das Spekulationsinteresse breiter Bevölkerungsschichten erreichten, denn solche Zwiebeln waren relativ knapp. Der Besitz einer seltenen Tulpenzwiebel galt als Hype, und im Laufe dieser nur wenigen Jahre fungierte der Handel lange der Blüte als Währung.

Altbauwohnungen = wertlose Zwiebeln?

Bis zu 20.000 Gulden wurden für eine einzige Zwiebel geboten. Jeder wollte mitmachen, bis die ersten Angst bekamen. Sie boten ihre wertlosen, überalterten Zwiebeln auf dem Markt an. Die Preise stürzten und mit ihnen die Investoren, die gesamte holländische Wirtschaft geriet zum Erliegen.

Man nehme diese Geschichte als Parabel für die momentane Immobilienblase in der Südstadt mit ihren Gründerzeithäusern, denn auch hier wird ein zunächst knappes Gut, das durch einen künstlich erzeugten Hype hochgejubelt wird, der realen Wertschöpfung nicht gerecht: Die Südstadt als lebenswertes Viertel mit einer gut gemischten Bewohnerkultur und bezahlbaren Mieten bekommt zunehmend Probleme, seitdem der Rheinauhafen als Luxusadresse vermarktet wird.

Der Rheinauhafen ist kein Veedel

Nun kann man der Meinung sein, dass die architektonische Bombastität der Kranhäuser und die mehr schlecht als recht gelungene Restrukturierung der Stapelhäuser (wenig Licht nach innen dort, wo die Funktionsräume, z.B. Küche, liegen) mindestens einmal in Köln der Versuch war, einen ästhetischen Standpunkt konsequent zu postulieren.

Was aber nun gar nicht geht, ist das Marketing: „Hey Kölle, Du ming Stadt am Ring!“, heißt es da, um eine 86 qm große Wohnung im Pandion Vista für 866.300 € anzubieten. Und weiter: „Der Tower befindet sich mitten in Kölns neuem „In-Veedel“ (Immoscout24, ID 61664499). An anderer Stelle erstreckt sich das „ambitionierteste Projekt Europas bis in das Herz der populären Südstadt“ als Positionsbeschreibung für eine 147qm-Wohnung für 1.229.000 €. Ganz sicher hat das Architekturprojekt nichts mit dem Herzen der Südstadt zu tun. Und ganz sicher kann man nicht im kölschen Sinne von „Veedel“ sprechen, dies setzte nämlich voraus, dass es um gewachsene Strukturen ginge, die nicht nur platziert, sondern gelebt werden.

Die Gier der Eigentümer

Man mag darüber diskutieren, ob die Rheinauhafenpreise nur dreist sind – oder ein Abbild einer Fehlkalkulation, zumal beobachtbar ist, dass einige Objekte im Abstand von drei bis vier Jahren neu auf den Markt kommen, diesmal dann mit deutlichen Abschlägen. Der Südstadt und ihren Immobilienpreisen tut das Ganze deshalb nicht gut, weil eine gewaltige Dynamik in die Preislandschaft gerät: Waren vor 5 Jahren Preise von 1500 €/qm noch realistisch und der (Altbau-)Substanz angemessen, so werden heute für dieselbe Gegend um den Chlodwigplatz bis zum Volksgarten bis zu 3700 €/qm gezahlt. Dabei regiert keine angemessene Preisgestaltung mehr, sondern die pure Gier der Eigentümer, die für Objekte mit hohem Sanierungsstau (alte Wasserleitungen, Elektrik aus den 80ern mittelmäßigen Standards) „das Geschäft ihres Lebens“ wittern und umsetzen.

Dasselbe gilt für die Mieten. In einigen Häusern mit Bestandsmietern hat sich seit 2004 die Miete ohne nennenswerte Investitionen um 60% erhöht – Tendenz steigend. Bei Neuvermietungen, wenn beispielsweise Ältere die Wohnungen aufgeben müssen, hat die Preisbildung nicht mal mehr etwas mit dem Mietspiegel zu tun. Quadratmeter-Preise von 15 € sind keine Seltenheit.

Wie lange bleibt die Südstadt ein Mischviertel?

Bei der Aussicht, jetzt das schnelle Geschäft zu machen, wird schon mal mit sanftem Druck nachgeholfen. So berichten zunehmend alteingesessene Mieter von Methoden, die man noch aus den frühen Jahren der ersten Welle von Eigentümerwechseln kennt, als durch Stalking und Bedrohung ganze Viertel in ihrem Bevölkerungsbestand ausgetauscht wurden. (Strom abstellen, wenn auch vorübergehend, gehört dazu oder Lärmbelästigung durch Baumaschinen ohne Ankündigung, etc.) Zermürbe-und Belästigungstaktiken nehmen zu.

Und so leid es mir für die Wunderwelt der Immobilienwirtschaft tut, die Südstadt ist ein Mischviertel mit kleinerem Handwerk, einer differenzierten Händlerstruktur und einer bunten Bevölkerung in alter Gebäudesubstanz und hat nichts mit einem Luxusviertel zu tun. Das scheint sich zu ändern: Eine Gemüsefrau auf der Merowingerstraße gab vor fünf nach mehr als 20 Jahren auf, weil der Vermieter ihr mehr als herunter gekommenes Ladenlokal für dann 3.000,- € im Monat vermieten wollte. Mit dem Erfolg, dass es dann mehr als drei Jahre leer stand.

Man kann das weiterbetreiben: Die fußläufige Infrastruktur, von der alle schwärmen, wird sich auflösen. Die Wohnungen, die exorbitant hohe Mieten erzielen, werden einer größeren Fluktuation ausgesetzt sein, die privaten Erwerber überteuerter Wohnungen werden feststellen, dass sie den Investitionsstau mit dem Erwerb am Hals haben und sich ihr Engagement in Sachen Rendite nicht rechnen lässt. Ob das dann die Investitionen in die denkmalgeschützten Altbauten befördert, wage ich zu bezweifeln. Die Folge ist, dass die Objekte verkommen.

Die Folgen überhöhter Preise

Dazu ein Rechenbeispiel: Wenn ich mit 35-40 Jahren eine Eigentumswohnung von 100 qm erwerbe, die heute im Kölner Süden um die 300.000 € kostet (gerechnet auf 2.700 €/qm zzgl. Maklerprovision von 3,5 %, Erwerbssteuer und Grundbuch-gebühren/Notar), dann muss mir klar sein, dass aller Wahrscheinlichkeit nach das Haus, in dem ich diese Wohnung erwerbe, alte Wasserleitungen hat, die eine Investition von 50.000 € nötig machen, das Dach grundlegend saniert werden (30.000 € Minimum) und die Elektrik erneuert werden muss (60.000 €).

Um allein auf eine Deckung der Erwerbssumme durch die Vermietung zu kommen, muss die Wohnung – gerechnet auf 20 Jahren Amortisation – monatlich 1250,- € Kaltmiete erwirtschaften. 20 Jahre lang, nicht eingerechnet sind dabei die zu erwartenden Geldentwertungen und Reparaturen. Sie muss dann durchgängig vermietet sein, durchgängig zahlungskräftige Mieter haben und weiter nichts Nennenswertes an ungeplanten Kosten passieren.

Mit 55 – 60 Jahren kann man sie dann selbst nutzen, muss dann aber darüber nachdenken, ob man im Alter überhaupt noch Etagen steigen kann, da vielfach in den Gründerzeithäusern keine Aufzüge vorhanden sind, ob 100 qm dann für mich ohne meine erwachsenen Kinder nicht bereits zu groß sind und ob ich die lieben Nachbarn der Eigentümergemeinschaft aushalten will. Sollte der Eigentümer dann zu dem Schluss kommen, die so teuer bezahlte Wohnung zu veräußern, ist man erstaunt, den ursprünglichen Preis auf dem Markt nicht erzielen zu können. Und dann wird klar: Die Spekulation ist ins Leere gelaufen, die „Währung Südstadt“ trägt nicht mehr. Lust auf die Investition in Standard erhöhende Maßnahmen hat man dann auch nicht mehr.

Auf höchtszulässigen Mieten beharren

Was solche Fehlkalkulationen bedeuten lässt sich am Großraum Frankfurt ablesen: seelen- und gesichtslose Wohnungen in der Peripherie zu überhöhten Preisen mit einer Bevölkerungsstruktur, die nichts miteinander verbindet, eine schlechte Lebensqualität deshalb und verödete Innenstädte, wenn die Wochenenden kommen. Die Preisüberhitzung ist ungesund, und Verlierer dieser Blase entstehen schnell.

Was kann man tun? Zunächst einmal sollten Bestandsmieter bei weiteren Mieterhöhungen Mängellisten aufstellen und ihre Wohnsituation anhand von Gutachtern – auch gerichtlich – überprüfen lassen. Man kann dann manchmal staunen, welche höchstzulässigen Mieten dabei herauskommen, die mit den Wünschen der Vermieter nichts zu tun haben, weil eine solche gutachterliche Prüfung die individuelle Situation des Hauses überprüft.

Forderungen an die NRW-Politik

Man kann die Stadt Köln fragen, ob es nicht Sinn macht, die Fördermittel aus Denkmalfonds, die großzügig an die Eigentümer solcher Häuser verteilt werden, mit einer Mietpreisbindung zu verknüpfen. Und schließlich kann man die neue Landesregierung fragen, ob der Mieterkündigungsschutz bei Neuerwerb nicht deutlich erhöht werden muss, damit alt eingesessene Mieter nicht in kürzester Zeit verdrängt werden können.

Denkt an die Tulpen!

Wenn die derzeitige Immobilienblase platzt, wird man weinende Eigentümer ohne Mieter auf den Parkbänken erleben, die ihre überfinanzierte Objekte nicht los werden. Nur, dann ist die Südstadt bereits tot, und wahrscheinlich der Rheinauhafen längst zuvor.

Marion Diwo

Die Autorin dieses Gastkommentars ist seit 1987 in der Südstadt ansässig, zuerst als Studentin, dann bis 1995 beruflich. Während der folgenden Jahre war die Design-Expertin beruflich in anderen Städten und Ländern tätig, hat durch regelmäßige Aufenthalte in Köln einen guten Überblick über Veränderungen. „Das nervöse Klima, die aufgeladene Atmosphäre und die hohen Fluktuationen hinsichtlich der Bevölkerungsveränderungen in der Südstadt zurzeit sind noch nie so stark gewesen wie seit Inbetriebnahme der Rheinau-Immobilien“, findet Dr. Marion Diwo .
Der Beitrag basiert auf einer Rede, die Diwo am 26.9.2011 vor der montäglichen „Ständigen Vertretung“ der Organisation „Köln kann auch anders“ vor dem historischen Rathaus gehalten hat.
 

Text: Gastbeitrag

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